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乱象之下,聊聊“限价房、全装令与房产税”。

时间:2018-04-12 16:36:11  来源:老周侃房  阅读:730

文 | 老周

以前时常纳闷:为何辣么多人,喜欢在车后窗贴“内涵段子TV”LOGO,直到昨晚,终于忍不住想下载看看...结果你懂的。

有些事,一旦错过就不在;有些房,早已消失在人海。

PS:吓得老周我连夜下载了抖音APP,抱着看到凌晨3点...青春啊~

01

限价房

限价,其实是计划经济的产物,对楼市,限价并不能治本,但无疑见效最快。

去年8月31日,长沙跟随其他城市步伐,祭出“限房价、竞地价”大招,7个月时间,共诞生15宗限价地:


限价房,无疑是稳定市场的一剂猛药,任何市场里,扼杀预期,无异于当头棒喝。

250万方的限价房体量,约占去年内五区住宅销量30%,一时间市场也为之寒噤。

连“三大天王”之一的北辰三角洲,去年12月底开盘,竟还传出“没卖完”的怪消息:


然而,开始对限价房有所期待的购房者们,又不得不担心另一个问题:

开发商要是偷工减料肿么办?以次充好肿么办?豆腐渣工程肿么办??...

以去年12月27日高铁新城的定向限价房为例:住宅限价4500元/㎡,土地成本已达2813.73元/㎡,剩余1700不到的建设成本,几乎难以想象,这房子会怎么建起来!?

当然,办法总比问题多;抛开卖指标这一灰色套路,即便就在政策的框架内,上帝/ZF给你关上一张门,势必就给你留了一扇窗:

1)政策只限毛坯不限精装,至于精装怎么定价,官方语焉不详:只是说由住建委按规定。

2)至于这个规定是此前的15%,还是其它,抢地的开发商们,其实心里都没底,但有本账他们算得门清:

即便就是按15%,9970的毛坯,精装也有近1500,想抠一半利润出来,易如反掌。

更何况,好消息很快就来了...

02

全装令

这个好消息,就是3月19日公布的“全装令”:

“全装令”的内容背后,透露出两点重要信息:

1、绑定装修不再违规,此前毛坯报建的在售项目,通过相关手续也能合法卖精装了;

2、精装不得高于毛坯价15%的“一刀切”政策,显然已经失效;

新政的靴子还尚未最终落地,开发商精装加价的热情却早已按耐不住:

抢先开盘的某城和某都:

前者毛坯6800加精装2400,售价上浮35%;后者毛坯5300加精装2300,售价上浮43%!甚为骇人!


稍微懂行点的人看完样板间,心知肚明:开发商提供的所谓2K+的精装,实际能值多少钱:1K?800?咳咳~

而尚未开盘的项目中:

合能枫丹丽舍:带精装报价9K-1W,而此前的毛坯价为7500;

保利天禧:带精装报价1.5-1.7W,而此前3个月前D区的毛坯均价为1.2W;

金茂湾:就在前天以均价1.15W开盘的,此前传出后期要带4600元/㎡精装;

时代倾城:地处金星北的,号称精装要卖到9K...

好吧,老周承认已经看不懂!

但,尽管舆论哗然,民意泱泱,半个多月时间过去了,“全装修”的执行细则是什么?装修价格到底由谁监制?却仍未有定论。

我们且不去质疑ZF出台精装新政的“初心”,也不去论辩三方各自的“苦衷”,单就开发商做精装的动机,究竟是响应政策?还是伺机涨价?

司马昭之心,路人皆知!

按一位网友的原话:


1、我能接受高价,我也能接受加精装,但前提是要“值”,高价≠高品质,这点我接受不了!

2、与其买到加装修后的所谓“高价盘”,还不如同样总价,去买纯改善定位的毛坯房。

但不满又能怎样?不买吗?面对一波又一波的楼市春潮涌动,用江郎的话就是:涨价杀预期,日光破调控,你我皆凡人,哪能不恐慌?

我是刚需,要不要现在抓紧入手?我是改善,要不要买套毛坯压压惊?

要不要买?怎么买?老周卖个关子,先说说前段时间也很火的房产税。

03

房产税

关于这个话题,国内无数的砖家大神,已经旁征博引,古今中外,深入浅出的翻炒过N遍了,所以老周今天不谈大道理、空理论,只想借鉴一个网传的征税版本:

PS:只是网传版本,真实度和可信度无法评估,请大家谨慎参考。

原文较长,这里只挑几条重点内容:

1、计税家庭:夫妻、未成年子女、名下无房产的成年子女。

2、征收对象:对计税家庭于全国范围内所拥有的产权房以套数和面积相结合为基础征收房产税。

3、家庭基本居住套数:夫妻基本居住套数为两套;单身未婚或非婚(包括离异、丧偶)的,基本居住套数为一套。

4、家庭免税居住面积:等于人均免税居住面积乘以家庭人数,人均免税面积由地方ZF自行制定,为30-60平米。

5、税率:采用分段累进税率,年税率为0.8%-5%。

什么意思,假如按这个版本:

以现在最多的一家三口家庭为例,全国范围内,房产不得超过两套,总面积最高不得超过180㎡(二孩家庭最高不得超过240㎡),否则超过的部分,是要按年征税,且超过的越多,税率越高!

这对买房有什么实际指导意义呢?

对刚需来说:

房票有限,换房不易,外加处女贷珍贵;咬咬牙踮踮脚能够得着的话,尽量上三房吧,放弃二房及以下的小户型。

对改善或中产来说:

抛掉小户型,抛掉老旧房产,抛掉远郊物业,保留或置换市区优质核心不动产,或许是更明智之选;

而长沙的中产改善客户们,其实已经开始在行动,知识星球里关于改善和置换的话题越来越多,最近的纯改善盘,也都卖得很火:

老周前几天提及,作为“四大金刚”中,住宅率先开盘的项目——位于浏阳河东岸的龙湖碧桂园天宸原著,顶着最贵3W+的售价,叠墅产品开盘即售罄;

而前天(4月8日),其高层产品第二次开盘认购(第一次为刚需),均价1.3W+,314套房子卖了258套,去化率达82%。改善群体的购买力,可见一斑!


而这个定位改善的项目,主打浏阳河资源和东城稀缺低密度品质住宅,目前主推143平大四房产品,有兴趣的可以去看看。


总之,从最近的“刚需优先”与“高价盘”(如旭辉南宸府、长房梅溪香山、龙湖碧桂园天宸原著等)并现,其实不难看出:

未来的楼市与楼市调控,会加速走向分化,也就是那句话:低端有保障,中端有支持,高端有市场。

作为ZF部门:

低端保障,必须管起来;刚需首套,给政策给支持;高端改善,还是交还给市场;百姓要安居,城市要发展,给不同定位的人以不同产品,各取所好。

正如地产中文系所言:照顾刚需,体现的是城市“良心”,而支持改善,更是显示的是城市的“信心”!

作为购房者:

需要清醒认识到自己购房需求和定位:对刚需而言,有合适的毛坯,就抓紧上车;毕竟,“刚需优先”是不错的上车机会,否则,你连参与游戏的资格都没有了。

而对于拥有多套资产的改善客群,如何优化组合,合理配置,保留或置换市区优质物业,防范政策与税收风险,显得尤为重要。
 




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