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老周侃房 | 深度解读长沙“摇号”新政

时间:2017-10-30 11:22:29  来源:老周侃房  阅读:418

文 | 老周 (尊重原创,转发请注明)

昨天的文章里,提及作为“明星”楼盘的保利天禧,每次高调的“秀”,总会“招惹”新的政策出台(落地)。或许是一语成谶,也或许只是凑巧,今天下午长沙出“摇号”新政了。

老周仔细研读了政策原文,其实新意不大,主要内容:从政策层面规范了项目开盘流程;主要目的:杜绝(至少是减少)开盘选房过程中的“走后门”、“找关系”等不公平乱象。

一、解读新政条款:

1、新政执行范围:

需满足两个条件:一是限购区(内六区+长沙县)内的新房,二是客户数量>房源套数;

第一点很好理解,第二点这个“累积”购房客户,应该就是指“认筹”的客户(开发商不能限制认筹,这个后面会提及);从中原公布的平均1:1.3的房客比来看,基本大部分的楼盘都符合这一点;

只要符合这两点条件的楼盘,开盘就只能选择“公开摇号”的方式开盘;之前最常见的“线上抢房”模式,被新政一枪毙掉;

2、摇号必须申请公证:

虽然此前也有很多项目开盘会请公证机关或客户代表现场公证,但从事营销多年的老周自然知道,这里面的“套路”和“潜规则”太多,大部分是“做样子”给客户看的;

而这次,在政府统一以文件形式强制性要求的背景,无论是在严肃性、震慑力还是违规成本上,公证机关和开发商都需要慎重掂量;

3、购房认筹不得少于3个工作日:

这点很关键,3个工作日公开认筹,意味着开发商不能限制认筹,那么类似“保利天禧连夜通宵排队认筹”的现象,已经不可能再现了!(有木有感觉这条是专为“保利”度身订做的?)

另外,是3个工作日而不是3个自然日,意味着什么?(非工作日ZF单位不上班,怕开发商打擦边球,客户投诉无门?)

4、开盘文件公示:

按新政要求,需要公布公示的文件有三个:分别是开盘(摇号)前3天发布摇号公告(也就是开盘公告)、摇号名册(也就是认筹客户)公示(需公示3天)、购房客户公示(需在住建委和售楼部同时公示);

5、政府监管:

这次新政还明确了监管责任主体:无论是选择“网络摇号”还是“现场摇号”,均由“公证机构”和“房屋交易管理中心”予以指导;选择“现场摇号”的楼盘,还将由“各区(县)政府派员”到场维持秩序;

6、30%的候选名单

这点不用解读,是充分考虑到开盘摇号的实际情况,确保所有房源都能充分销售。

二、预测对市场的影响:

1、对现有的“线上开盘”方式产生“毁灭性”打击,相关利益链条“分崩离析”;

软件服务商:目前市面上,“线上开盘”软件占有率绝对第一的,非“明源云客”莫属,据悉,开发商使用“明源云客”的“在线开盘”服务,单次费用在5W左右;

抢房外挂:老周试着在淘宝上搜“抢房”两字,能找到共22页、数百条“代抢房”的服务商品(俨然已形成一条新的产业链),打开第一条信息,“保利天禧”赫然出现在标题里(淘宝真会抓热点),而显示的月销量已达“6240”单;

而据老周与多位使用过淘宝“抢房外挂”的网友交流,有一定几率,并不能确保百分百能抢到,但确实能提高“中签率”,费用在1—2K不等;

关系户、内控户:毫无疑问,比起“现场开盘”,开发商更喜欢“线上开盘”,除了“费用低、效率高”,还有“低调”(目前形势下,这点也很重要)之外,能毫无压力的预留关系户房源和内控房源,是很显而易见的优点;

2、提高开盘选房的公平性,提升客户购房体验;

当前绝对的“卖方市场”下,购房者处于绝对的“弱势”,开发商可以肆无忌惮、甚至由于“客户太多”而故意设置苛刻门槛“拒客”;

比如突然袭击临时通知认筹或开盘,并限时半天期限,赶不到的直接取消资格,这对于很多的外地客户来说,简直是苦不堪言;

从“境界城”、“保利天禧”,到“北大资源”,深夜排队认筹或突击开盘的“闹剧”,一场接一场的上演;

而当前规范、固定的开盘流程下,购房客户可以做到“心中有数”而从容不迫,那些些“半夜穿睡衣飞奔至售楼部抢房”的“囧境”,也终成过去式;

而“强制认筹3天”、“强制公证”、“政府监管”、“购房名册报送住建委及现场公示”等具体措施,虽不能彻底杜绝舞弊行为,但至少能大大提高开盘选房的公平性,这点必须为政府点赞!

3、道高一尺魔高一丈,开发商已基本“无招”!

调控政策是一道接一道的“打补丁”,而开发商则是“见招换招”采用不同的“战术”应对:

起初的“车位和装修”不让绑了,后面的“茶水费”不让收了,现在连“关系户”(这里面大有文章可做,否则中介哪里来的这么多转让房源)这条路也堵了,现在只剩“天价认筹金”和“首付鄙视链”这两条路能走,但是谁又能笃定,马上不会有下一个“打补丁”的新政呢?

而且老周在昨天的文章里就说过,政策从严不松的背景下,根据最新的楼市数据,市场已经在悄然逆转,相信“识时务”的开发商,不会傻到还在坚守不切实际的想法,趁这波人才红利,赶紧出货过冬,才是正道!

PS:保利天禧”究竟会不会按“摇号”新政开盘?

老周个人的判断是:估计不会!应为政策是今天(周五)下午才出,正式实施起码要下周一,而保利明天就开盘了!(好充分的理由啊)

也就是说,政策文件虽然明文“自公布之日起执行”,但实际操作应该是“以公布之日起新颁发的预售为准”。




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