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长盛岚庭, 南二环地铁口8千多?这个楼盘卖了八年!

时间:2018-05-05 10:48:32  来源:老周侃房  阅读:5206

文 | 老周

给8年时间,可以干嘛?

给乔帮主8年——他可以改变世界,发明个人PC,创造爱疯神奇;他也可以改变命运,与癌症奇迹般抗争了8年。

给普通人8年——他可能和老周一样,不能改变什么,只能任由岁月改变自己:由一枚青涩的懵懂少年,变成一坨中年油腻男;

而下面出场的这位,长达8年,始终努力与“在售新房”站在一队:这个总体量不过20余万㎡的住宅盘——长盛岚庭,8年多了,竟然还没卖完!

说实话,虽然老周自认还算从业资历较老,对长沙范围内的楼盘,基本还是比较熟知,但刚听到长盛岚庭即将推新的消息时,脑海里闪过的第一念头是:

还————————有房子卖?!

要知道,这个盘的首开,要追溯到2010年1月左右,距今已有足足8年多时间了!

老周还清晰记得,那年春节期间,楼盘做了一次91折促销,均价4500元/㎡!当然,房子还是那幢房子,回不去的,是瘆人的高房价!扎心~

既然是老朋友,就得当面会会。

长盛岚庭位于天心区竹塘西路(铁道学院对面),就在芙蓉南路和书院路中间;

项目占地约105亩,总建约23万㎡,分两期开发,总共约1800户。项目整体规划分为东区和西区,其中东区早已售罄交付,西区仅剩最后三栋:西6-8#栋。



▲项目实景照片

其中的西6#栋,是真正的现房,所有工程,包括门窗、天梯间装饰什么的,都已经全部完成,并且和西区已交付楼栋互通,一旦开卖,一手交钱一手交房。


▲西6#栋外景


▲西6#栋电梯厅

至于算不算捂盘,咳咳,老周说的不算。

其余的两栋西7-8#栋,均处于在建,目测7#进度稍快,大约在6层左右,但都还没达到10层预售标准。

▲在建的西7#栋


▲在建的西7#栋

▲在建的西8#栋

1、预推楼栋与户型
 

据销售人员称,项目本计划将剩余的三栋,一次性全部拿出销售,面积涵盖51-123㎡,户型为一房至三房,全部为刚需房源;

西6#栋因为是现房,价格9500-1W(实际以批复为准),而西7-8#是期房,预计价格在8K+,开盘时间在5月下旬;

考虑到项目的二手房价格均在1.1W+,这个新房价格,还是比较有诱惑的。

西6#栋为一个单元,两梯三户,户型中规中矩;

122㎡的A户型,基本南北通透,但客厅略小,且卫生间朝南有点不可理喻;

106㎡B户型属于南向不通透户型,餐厅、厨房及北向次卧,采光都比较差,且动静不分区。

西8#栋为两个单元,两梯三户,布局和西6#栋差不多,只是多了两个中户;

这一栋,户型最好的数120㎡的A户型,作为边户,三面采光,客厅尺寸和房间布局,都还算比较合理。

其次是122㎡的中户,户型基本相同,卫生间面积稍有调整;

西7#栋,目前只有标准层的图纸,并没有带尺寸的单个户型图;从结构看,属于两个单元的两梯四户,户型面积也更小,从51㎡的一房,到98㎡的三房。

2、周边环境与商业、学校配套

项目周边,大多为安置房小区,品质和环境一般;项目隔竹塘路对面,为多层企业或餐馆,很多甚至被荒弃,包括项目底层的商业,很多也未开张,可见周边的人气很一般;



项目自带的商业,除一部分底商已开张,位于西北角的商业楼,也并没有启用,门口甚至都长出杂草。

项目所在片区,商业主要依托天虹百货(BOBO天下城商业体),附近的家具建材市场较多,自己做装修,还是挺方便的。



按照2018年的天心区小学划片,长盛岚庭对口的是新开铺小学,而没有划进片区最好的红卫小学,这个有点可惜了。

3、交通与地铁

这是项目附近的公交站牌,略显寒酸,不过新式的公交站亭已经建好,只是尚未启用;

由于挨着芙蓉南路不远,地铁也是卖点之一。项目距离1号线铁道学院站,直线不到1千米,走路的话,大约15/6分钟吧。

这个在建的银杏路拉通后,可以直接从竹塘西路到新姚路,坐地铁,也会方便一些。

4、小区园林与物管

从数据上看,项目容积率不高,才2.8,而绿化率达到52%,所以小区内部的灯杆旗上,广告语是这么写的:

先直接上图吧,感受一下:



总结一下园林:其实论绿地面积,确实还是不错的,楼间距也大,没有压抑感;且由于交付时间较久,树木大多已成活,枝繁叶茂,绿草茵茵,初略的看,还是蛮不错的。

不过,一些细节,与高端盘比起来,还是略显不足,比如很多地方的直接裸露黄土;比如西区入口的这个雕塑,是不是有点眼熟?

呃,原来几乎每个学校都有,估计是出自同一位大师之手。

▲意向图,来自网络

再比如:放置在每个下水井口的这个花盆,出发点是不错,方法是不是也太粗暴、太敷衍了点?老周估计,这种高阶神技,应该是出自销售线高人之手。

小区的物管,老周在里面转悠了一圈,要给个好评,虽然也不是什么大牌物业,但整体的绿化养护,还是做的不错的。有人在专门清除杂草,有人在打扫公共过道。且从一些细节,能感受物业公司的用心。





另外值得一提的是,虽交付多年,小区的水景还保持开着,这个比较难得。因为有经验的人都知道,水系维护的难度和成本,其实比绿化高得多。

5、铁路与噪音

提及这个楼盘,有个问题,是绕不开的,就是噪音。

▲意向图,并非项目实景

去年,关于铁路噪音的投诉案例很多,其中就有位住在长盛岚庭的业主,在投诉信中写道:

由于经常半夜被汽笛惊醒,而导致生理期混乱,不得不搬离自己的房子,到其它位置租房居住。小区一名阿姨因为火车鸣笛,经常失眠,导致患上抑郁症,2016年12月1号在小区内上吊自杀。

对此,铁建办的回复,大致有3个要点:

1、广铁集团已于5月16日下发通知,限制鸣笛;2、正常情况下,在长沙城区24小时禁止鸣笛;3、蒸汽鸣笛改成了电子鸣笛,鸣笛次数减少了50%。

由于项目距离铁路最近的位置,只有80多米(参看本文图2),所以影响肯定是有的。老周在项目大约待了半个多小时,大约有三列火车开过,不鸣笛还好,白天感受不大,噪音分贝基本和嘈杂的马路差不多。


但后面有一个火车头开过,直接鸣汽笛(老周也纳闷:不是说不让蒸汽鸣笛,改电子鸣笛吗?),那声音真的很大,如果是在晚上,肯定会影响很大。

不过,稍微让人宽心的是,目前拟推的三栋,均处于项目最南侧,距离上拉开了不少,且有前面几栋的阻隔,老周亲身体验,还是很安静,至少白天,还是基本感受不到的。

不过以老周的建议,如果有对噪音特别敏感的体质,还是要注意下,最好的方法,是在晚上10天以后,亲自去现场感受一下。另外,声音是往上传播的,建议有这方面担忧的,可以考虑低楼层。

最后总结一下:

项目地段成熟,商业和地铁配套齐全,小区内部园林和物业不错,但小区周边环境一般,品质感略差,尤其噪音问题,需要提起注意。

来源:微信公众号老周侃房,转载请注明。




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